2022年10月25日，摩西投行于港交所官网了解到，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称珠海万达商管）三度向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。这是继其于2021年10月21日、2022年4月22日先后两次递表失效后的再一次申请。

万达商管，作为中国最大的商业运营服务提供商，已探索商业地产20年。其是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要为业主提供全流程的商业运营服务，为商户带来大量客流并进行营销赋能，同时满足消费者的综合消费需求，主要专注于商业广场。随着全面向轻资产模式转型，万达商管已成为中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

对比第二次提交的招股书，摩西投行了解到新招股书更新了今年上半年万达商管的财务数据和具体发展情况。万达商管更新后的招股书数据显示，2022年上半年，万达商管的收入为134.8亿元，较2021年上半年的106.4亿元同比增加26.7%。毛利方面，公司2022年上半年毛利为65.9亿元，较2021年上半年的45.1亿元增长46.1%；今年上半年净利润为40.5亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长517.3%。毛利率为48.9%，较2021年上半年的42.4%有所提升。净利率为30%，较2021年上半年的6.2%大幅提升。

目前港股市场上物管板块仍处于估值修复的阶段性调整。综合资本市场行情来看，万达商管上市依旧面临不确定性。不过有业内人士分析称，由于对赌协议规定明确上市时间限制，万达商管上市具有紧迫性。但避开目前行业低谷，等待一个更好的上市窗口期，有利于获得资本市场的较好反馈和更高的估值。

招股书显示，万达商管2022年上半年新增8个万达广场，且均为第三方项目，总在管项目从2021年底的417个增至2022年6月30日的425个，其中来自独立第三方业主的项目数量从2021年底的132个增加到2022年6月30日的140个。

截至2022年6月30日的196个储备项目中，万达商管有175个来自独立第三方业主，占比89.3%。

总在管面积由2021年底的5895.5万平米上升到2022年6月30日的6008.2万平米，其中来自独立第三方业主的项目在管面积从由2021年底的1644.8万平米上升到2022年6月30日的1747.6万平米。

万达商管为了提升估值，已全面转型轻资产模式，今年以来珠海万达商管签约多个轻资产项目。2020年9月28日，彼时还未更名的万达商管宣布，从2021年开始，公司不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略，今后每年签约的“轻资产”万达广场不低于60个，万达商管将彻底 “轻资产”化。进入2022年，珠海万达商管与北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心等项目陆续签约。另外，珠海万达商管还接管了5家奥克斯广场，这些项目均以轻资产的方式进行合作。

此外，建业地产(00832.HK)也将全部商业项目以整体运营管理模式与珠海万达商管展开合作。万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

珠海万达商管的轻资产模式是通过引入第三方为项目开发提供资金，让合作方成为商业地产的业主。作为万达方面，向业主方面提供项目的前期策划、招商以及后期经营和管理的服务，并授权合作方使用“万达广场”的IP。这种模式的优势在于，万达不需要投入大量沉淀资金，通过收取服务费和物业租金收入分红获利，减轻了投资压力，同时得以快速将品牌打入新城市。